Les chiffres d’abord. Selon la Chambre des Notaires de Loire-Atlantique, le volume des ventes de biens immobiliers dans le département a encore fortement chuté au cours de l’année 2009 : - 21% pour les maisons anciennes, - 26 % pour les appartements anciens et - 34 % pour les terrains à bâtir. Logiquement, cette chute a été suivie par un recul des prix de ventes : - 5,7 % pour les appartements anciens et - 9,3 % pour les maisons anciennes.

Le neuf, quant à lui, a bénéficié des effets des diverses incitations fiscales mises en place par l’Etat (lire plus loin). Les transactions ont mieux résisté : - 4,3 % pour les terrains à bâtir et - 1 % pour les appartements neufs.

 

 

Aucun secteur du département, aucune ville ni aucun quartier n’a été épargné, même si Nantes (où le neuf tire son épingle du jeu) et le Sud Loire (où les prix attractifs attirent les jeunes ménages) pâtissent moins de la conjoncture économique.

 

Le littoral connaît les plus forts réajustements. La crise a frappé en priorité le marché de résidences secondaires où des projets d’acquisitions ont été remis à des jours meilleurs. Quant au marché des résidences principales, il a souffert de l’essoufflement des transactions : beaucoup de propriétaires n’ont pas pu investir faute d’avoir eux-mêmes vendu leur bien.

Ceci concerne notamment les retraités qui, sur la Côte d’Amour, interviennent dans une transaction sur deux tous types de biens confondus !

 

Les chiffres sont éloquents. Sur la Côté d’Amour justement, les prix ont chuté de 13,6% pour les appartements et de 23,1 % pour les maisons. Cela dit, le tableau mérite d’être nuancé. Car si les prix ont baissé, c’est aussi que les ventes portent sur des biens plus modestes. Ainsi, à La Baule, la surface moyenne des maisons
vendues est passée de 124 m² en 2008 à 100 m² en 2009. "Les grosses villas, surtout au-dessus de 1,5M €, restent difficiles à vendre", reconnaît Vincent Cruaud, de l’Agence du Casino à La Baule. Les arbitrages se font en fonction des cours de la Bourse et l’attentisme reste de mise. Mais le marché repart pour peu que le bien réponde aux qualités essentielles : l’emplacement de villégiature - l’appartement
avec vue sur la baie, par exemple - et le niveau de prestations. "Sur les arrières de
La Baule où les budgets sont moins importants, les biens à plus de 700 000 € sont compliqués à vendre s’ils n’ont pas un niveau de prestations élevé : grand séjour, piscine, domotique...", poursuit Vincent Cruaud. Plus que jamais, le marché fait le prix (voir plus bas).

Dès que l’on s’éloigne de l’immobilier de prestige, la tendance est encore plus marquée. "Il faut bien reconnaître que l’activité est plus soutenue sur les ’petits’ produits, moyens ou modestes", constate Jacques Guillet, notaire au Croisic. "C’est particulièrement vrai pour les résidences principales dont l’achat ne peut pas toujours être reporté, en cas de déménagement ou de séparation par exemple".

Saint-Nazaire pâtit des incertitudes qui pèsent sur le secteur industriel, notamment sur les chantiers navals et leurs sous-traitants. Le prix des appartements sur la ville a fléchi de 6,3 %, celui des maisons de 21,8 %. Concernant les appartements, marché animé à 30 % par des retraités, les notaires ont noté que les quartiers le plus prisés (Porcé - Kedelec - Villes-Martin et Saint-Marc - Gavy - Océanis) sont ceux qui ont enregistré les plus fortes baisses.

Concernant les maisons sur le territoire de la communauté urbaine (Carene), où un acquéreur sur quatre est ouvrier, 50 % des ventes portent sur une valeur inférieure à 155 000 €. Et si le prix moyen s’établit en définitive à 180 267 €, c’est qu’il est tiré par Pornichet (349 000 €).

 

"Les ’petits’ produits se vendent plutôt bien", observe à son tour Eddy Leclerc, directeur commercial du groupe CISN (Crédit Immobilier de Saint-Nazaire). Comprendre : autour de 150 000 € à Saint-Nazaire et 200 000 € à Guérande. Dans ces deux communes, certains secteurs bénéficient aussi d’une évolution de la demande de retraités parisiens qui constituaient auparavant une part de la clientèle bauloise.

Tendance à la reprise ?

Les prix ayant fortement baissé au cours de l’année écoulée, la situation du marché s’est améliorée dès le dernier trimestre 2009 et les volumes de transactions ont augmenté. Au cours de la période décembre 2009-février 2010, les prix se sont stabilisés (+2% en moyenne en Loire Atlantique, sur les maisons comme sur les appartements anciens). Les notaires ont tendance à penser que l’immobilier à "touché le fond" au cours de l’année 2009, mais ils restent prudents. La tendance doit se confirmer au cours de cet été avant de pouvoir parler de reprise réelle après une période qui apparaît comme celle de la régulation. Mais "globalement, l’immobilier retrouve sa sérénité", commente le président de la Chambre des Notaires.

Est-ce le moment d’acheter ?

Oui, si l’on considère que les prix semblent avoir atteint leur plancher. Les premiers mois de 2010 confirment une certaine reprise. Premier atout : le choix et le temps pour choisir. Acheter maintenant, c’est l’assurance de pouvoir disposer d’un éventail de biens assez large. Les agences du Casino proposent quelque 250 biens sur leurs sites de La Baule et du Pouliguen, dont quatre ou cinq maisons dans le quartier des Oiseaux et de la plage Benoit. "On a été à la moitié", reconnaît Vincent Cruaud. "Il y cinq à dix ans, nous avions en portefeuille une vingtaine de biens vendables. Aujourd’hui nous en avons 150", renchérit Me Guillet au Croisic. Bref : le marché est entre les mains des acquéreurs.

 

Conséquence : l’acheteur peut prendre le temps de visiter, de comparer... et de négocier avant de conclure une transaction. C’est particulièrement vrai pour les maisons anciennes et les résidences secondaires, des marchés où la reprise est plus lente. "Aujourd’hui on a des marges de négociation à 15%, voire 20%", estime Me Guillet, tandis que Vincent Cruaud concède : "Les propriétaires doivent laisser une marge de 15% à 20% au dessus du prix du marché. Et composer avec des délais de vente qui varient souvent de six mois à un an".

 

D’autres facteurs d’ordre financier plaident en faveur de l’investissement et en premier lieu des taux d’intérêt qui ont sensiblement baissé. "On trouve communément des taux fixes à 4%", constate Eddy Leclerc, du groupe CISN.

 

 

Les jeunes et notamment ceux qui réalisent leur première acquisition immobilière (les primo-accédants) peuvent également profiter de dispositifs intéressants : le pass foncier et les formules de location-accession bénéficient d’une TVA réduite à 5,5%.

 

Avec le pass foncier et son système de prêt différé, il est possible de devenir propriétaire en versant des mensualités qui ne dépassent pas celles d’un loyer.

 

Mais attention, le dispositif doit se terminer en fin d’année. La location-accession (système d’accession progressive à la propriété) offre le même avantage avec à la clé une exonération de la taxe foncière pendant quinze ans. Ces formules sous conditions de ressources peuvent se combiner avec un prêt à taux zéro.

Et pour les investisseurs

La loi Scellier offre des avantages fiscaux exceptionnels sous forme d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 37%, pour un plafond d’investissement
de 300 000 € et dans la limite d’un logement par an. Pour en profiter, l’acquisition doit porter sur un logement neuf loué nu à usage d’habitation, pour une durée minimum de neuf ans. Le montant de la réduction d’impôt est de 25% pour les investisseurs en 2010 (sans conditions) et 2011 (pour les logements basse consommation) sur 9 ans ou 37% sur 15 ans. A partir de 2012, la réduction sera de 20% (pour les logements BBC) sur 9 ans et de 32% sur 15 ans.

 

Pour les collectifs en pass foncier, les investisseurs peuvent cumuler la loi Scellier avec une formule de prêt locatif social qui permet d’obtenir des taux d’emprunt à 2,5%.

Bien sûr, tous ces dispositifs sont susceptibles d’évoluer en fonction de la conjoncture économique. A l’heure actuelle, ils se révèlent particulièrement attractifs.

Est-ce le moment de vendre ?

Oui, si l’on considère que le marché s’est assaini après le vent de folie immobilière. Tous ceux qui ont acheté un bien sur la période 1995-2005 restent largement gagnants. La situation est évidemment différente pour ceux qui sont devenus propriétaires en 2007-2008. Cela dit, Vincent Cruaud à La Baule estime que "les prix ne devraient pas sensiblement remonter d’ici 3 à 5 ans".

Pour ceux qui doivent ou veulent vendre, les professionnels fixent une règle indépassable : "Etre d’entrée de jeu dans le prix du marché, pour ne pas prendre le
risque de voir le bien vieillir et finir pas se déprécier". Quand les acheteurs ont tout loisir de comparer, il faut être concurrentiel !

 

Sur ce point, notaires et agents immobiliers sont unanimes : "Soyez raisonnables et écoutez les conseils des professionnels".

 

 

 

[ Les appartements anciens ]